文章编号:1613时间:2024-05-28人气:
沪九条出台后,上海楼市再次燃起热情。各开发商在5月28日早间纷纷晒出昨晚的战绩,例如,上海闵行区的保利某新盘单日热销8套,上海金地嘉峯汇新政发布2小时内认购10套。在采访中,新京报记者了解到,沪九条出台当晚,多家售楼部迎来了集中认购潮,大多是以前储备的老客户,同时,多家售楼部也表示公司打算收回折扣。
根据报道,上海楼市重磅政策包括:非户籍居民个税或社保5改3、调整离异购房政策、扩大非沪籍单身人士购房区域等,具体举措包括首套房最低首付款比例调整为不低于20%、多子女家庭增购一套住房等。这些政策出台后,售楼部普遍不打烊,连夜接待客户,许多老客户纷纷签约购房。据置业顾问透露,这波政策早有传闻,许多客户为此积极等待利好政策的出台,并在第一时间签约购房。
据报道,一些售楼部表示,计划收回折扣。一位置业顾问透露,昨晚公司电话被打爆,来电咨询量翻了三倍,不少客户在得知政策后迅速做出购房决定。而中介也指出,开发商利用新政机会造势,快速集中签约,吸引更多客户咨询购房。
上海中原地产营业董事宋沪雄介绍,业务员连夜联系客户,接待了不少新老客户,一些客户甚至在凌晨时分仍在咨询购房事宜。部分售楼部也宣布即将收回折扣。分析人士认为,上海楼市客户现在更理性,房价或将下探到谷底后企稳,当前市场处于下行通道中,需等待急售房源消化完毕后,市买力若持续,房价方能触底回升。
根据报道,此次政策调整后,单身人士、社保满3年不满5年、二套房置换购房者将成为首批受益者分析师指出,新政出台后,市场开始有所好转,6月是一个重要时间节点,政策对促进楼市交易稳定至关重要,对刚需和改善性购房者都释放了友好,预计楼市成交量将稳中向好。
逼定的技巧及资源的配合现场的逼定方法: 1. 房号的逼定方式:(共六条)(1).利用现场的气氛,善意的诱惑。 (2).利用现场的优惠措施,制造紧张的气氛。 (3).自然逼定法,在客户达到逼定的条件,可告诉客户可以办理手续了。 (4).同事之间的配合: A.创造现场气氛,让同事假装给客户打电话。 B.喊控台。 C.谈判僵时,求助一旁的老销售人员。 D.推同一套房,刺激客户心理,容易引起两客户注意,成交快。 (5).上级的配合,项目经理协助售楼员成交。 (6).认购书和合同逼定(拿认购书给客户看)。 2.逼定过程的危机意识:(共七条) (1).在客户交谈时,应注意谈话艺术。 (如遇到刁钻的人,尽量少说话,不用花太多精力。 (2).逼定时,客户的语气是否有拖延的意思,不能松也不能急。 (3).客户在犹豫不决时,抓住客户的心理,适当的引导客户是有必要的,避免犹豫不决而损失。 (4).客户如果需要商量一下,时时冷场,注意你的任何一句话,都会造成损失。 (5).客户交钱也要留心。 (6).签认购书时,避免多次签错,导致客户损失。 (7).客户下定是认购书姓名的确定,最好让客户自己做决定,避免我插入客户姓名纠纷中,导致客户流失。 A.以认购书名字为准,不会改名。 B.如连名,分开,如贷款以名字为准。 3.警惕容易失败的销售方式:(共九条) (1).碰到客户沉不住气,一副急功近利的样子。 (2).对方一问底价就以为式成交信号,自动给对方折扣,降低后还要问是 否满意。 (3).客户说不错就以为买卖即将成交而乐不可支,以致言谈松懈,戒心解 除,败之失也。 (4).没经过明察细考,就认定对方必然会买,只是一厢情愿(这种自我陶 罪是常犯的错误).(5).客户问什麽打什麽,这种由客户操纵的一问一答,最容易被动,行销中应积极,而且采取主动,最高明的销售员主导买卖游戏规则。 (6).拼命解说销售重点,,缺失反倒避而不谈,通常买方发现了未必会说破但购买意识立刻降到最低点,天下没有十全十美的商品,能以诚相待自 动点破微小的瑕疵,反而能取得买方的信赖。 (7).切记对客户的看法相应不理解,甚至一概否决,应该设法委婉破解,可以不同意,但绝不可忽视客户的观点。 (8).切勿有先入为主的成见,客户初次光临,就认定他不可能做决而掉以 轻心,这种做法就是赶潜在的“财神爷”出门,其次购买与否因人而 宜,个人想法不同,形式准则各异,有人即使是第一次来也会购买, 有人来了几十次,你说破了嘴,他还是不满意,所以买不买决定于销 售员的行销技巧和第几次来没有多大关系。 (9). 未获得明确的答复,就让客户离去,客户离去前至少要问一问,自己 明白对方的心态吗?通过交流从对方的回答中你才清楚自己下一步该如何应对,主操之在己。
一般是泛指提前预存5000元办理一张类似贵宾卡的优惠卡,在该楼盘开盘如你成功认购可凭借此卡抵扣元,实际优惠元;如果不买可无息全额退还;这是常见的促销手法,开发商最要以此手法来对市场进行摸底,测试市场弹性,以保障自己的利益更大化,同时来制造热销氛围;希望对你有所帮助!
购房认筹中的惊今天骗局 凡未取得《商品房预售许可证》前,发展商不得发布任何销售信息,严禁以“认筹”、“内部认购”“内部登记”等任何形式变相无证销售商品房,不得向购房者收取排号费、诚意金、认购费等任何含有预定款性质的费用。 所谓“认筹”就是开发商在项目正式发售前通过一些优惠方式,吸引有购房意向的消费者预先向售楼方缴纳“排号费”、“诚意金”等费用,依照付款时间先后顺序取得号,在解筹时消费者可凭号顺序的先后挑选,购房并享受排号时约定的价格打折的优惠。 下面带大家来看看认筹的欺骗本性,以及对消费者乃至整个房价市场的危害! 侵害一:消费者丧失知情权。 消协统计数据显示,八成以上楼盘都采用了“认筹”方式,“认筹”以后“蓄客”的时间短则数月,长则半年甚至一年,在这段时间里面,不公布销售均价,不公开选房,消费者手中只握有一个缥缈的“优先权”,而对欲购房资料一概不知。 为保证“认筹”的成功与“火爆”,有的开发商四处“放号”,有的售楼小姐手里就握一定数量的“认筹号”,向看盘的顾客推售。 楼盘的“认购”量,往往是推盘量的几倍甚至十几倍,给人一种楼盘“供不应求”的市场假象。 举例,东莞位于东城区火炼树的“尚书苑”楼盘,从今年4月19日起开始接受认筹,据发展商公布只有300多套房子,结果到6月底已经引来了将近1000人“认筹”,没有结束;“XXXX湖”楼盘首期推货量才135套,而3月18日接受预约认购当天,就发放VIP卡200多张。 这种“紧俏”、“热卖”的气氛对欲购房消费者造成了极大的心理压力,一解筹就糊里糊涂地匆忙选购下了定金。 如据发展商公布,南城“XX小城”开盘当日推出200套单位就卖出194套,沙田“XXX港”“解筹”开盘当日推出280多套单位,到中午时分便有250套售出。 虽然不排除其中数据水分,但抢购热潮从中可见一斑。 记者采访了数名购房者均表示,交纳了定金之后,我们什么都不知道,只能等通知去解筹。 侵害二:迫使消费者放弃了选择权 购房者原本可以货比三家,从容选购合意的房子。 消费者由于在某一处楼盘交纳了“诚意金”等于上了“套”,弃之可惜,从而在不知不觉中,丧失了选择的余地。 但一些开发商、代理商、“炒房者”就是刻意要营造抢购的极端热闹气氛,找人来排队制造出楼盘“供不应求”的假象。 许多不明的消费者看到越是排队的人多,越觉得房子难买,就越愿意排队。 甚至在同一个楼盘多次“认筹”的人也不在少数,因“认筹”越多,被抽中的机会就越大,往往被抽中一个号转手就能卖钱,而那些尽管排了队也交了“认筹诚意金”但最后并未购中选房权的消费者就越愿意出钱从“炒家”手中买到选房权,甚至再出更高的价格从“炒家”买筹号,更有甚者,那些有门路的人往往通过关系在一开始就“先占”号,然后再往外转手倒卖。 据调查,“认筹”楼盘的售楼小姐手中都有推销“认筹”号的任务。 侵害三:侵犯消费者的公平交易权 “认筹”还有一个噱头就是:销售折扣。 一般的楼盘都会以“九折优惠”、“1万元抵2万元”等方式吸引消费者前来“认筹”。 可是在“认筹”阶段,开发商只明确了购房者有获得优惠折扣的权利,并不确定房屋单价,如果“认筹”的人数超过预期,开发商就趁机提价。 这点其实是购房者致命的伤害,即使购房者自己无利可图,更加伤害了其它的购房者。 比如说武汉武昌区武珞路及熊楚大街之间的BH楼盘,认筹前给消费者发布的价格是6700一米,后来发现认筹的人比较多,立马涨价到7000一米。 而人家之前许诺的优惠也不过是元。 按平均一套房子100米计算,那么这些购房者实际上由于积极地参加认筹,实际上不但没有少付一个铜板,反而为此多付了元,更让后面的购房者多支付元以上。 如此损人不利己的事情,从来没有人感觉到,就因为交易的不公平,信息的不公开。 但反过来一想,要是大家都不参加所谓的认筹,房价自然就涨不起来了,大家实际所获得优惠,也绝对比都去参加认筹的好的多。 一方面喊房价高,却还要参加认筹的人们,请想想是这是多么的愚蠢! 侵害四:无偿占有消费者的资金 据了解,目前开发商的普遍做法,“认筹”金额少则三五千,多则一两万;“认筹”时购房者以现金方式支付,由发展商出具收据,一般楼盘从“认筹”到“解筹”少说一至两月,多则半年甚至更长,这样占用“认筹”资金少则几百万元,多则几千万元,规避了国家财务制度对企业流动资金数额限定的规范,这实际是发展商一种无偿占用消费者资金的“融资方式”,存在有非法融资的嫌疑。 尽管开发商均承诺“认筹金”可无条件无息退还,但房地产开发周期较长,风险来源较多,消费者不但没有获得利息,而且万一没有领取预售证的楼盘“烂尾”,消费者更会损失惨重。 侵害五:消费者没有任何法律保障 购房者在购得VIP卡,特别是前期的“认筹”客户在确立自己的“认筹”编号后,几乎都以为板上钉钉,但这种想法有时候只能一厢情愿。 因为与商品房预售或现房销售相比,“认筹”活动中当事人之间虽然多数未签协议,即使有协议,协议的内容不受法律保护。 “认筹”所形成的“排号费”不等同于定金,也不是履约的保证,对开发商没有任何法律约束力,如果售楼开发商将预售的房屋卖给了第三方,或随意提高房价,开发商只需要将“排号费”返还购房者,不用支付违约金或双倍赔偿。 如果开放商发现“认筹”客户多、排号购买踊跃,就会随意提高房价,把房子按提价的价格卖出去。 而对于原先排号的那些购房者则采取退还排号费的方法,取消其优先选房、购房享受优惠价格的权利。 更有个别开发商在认筹后紧接着通知购房者,将诚意金转为“定金”并签定“认购书”,企图将“认筹”合法化,以“定金”的形式吞食“诚意金”。 由此可见,这种认筹的营销手法,为开发商提供了一个毫无风险的炒作平台,扰乱了房地产市场正常经营秩序,推动了房价的虚高,残害了消费者的权益。 只有大家联合起来抵制这种既不合理,也不合法的行为,才能最终获得胜利和实惠。
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