新盘或收回折扣-售楼部半夜迎集中认购-深度剖析沪九条落地

沪九条出台后，上海楼市再次燃起热情。各开发商在5月28日早间纷纷晒出昨晚的战绩，例如，上海闵行区的保利某新盘单日热销8套，上海金地嘉峯汇新政发布2小时内认购10套。在采访中，新京报记者了解到，沪九条出台当晚，多家售楼部迎来了集中认购潮，大多是以前储备的老客户，同时，多家售楼部也表示公司打算收回折扣。

根据报道，上海楼市重磅政策包括：非户籍居民个税或社保5改3、调整离异购房政策、扩大非沪籍单身人士购房区域等，具体举措包括首套房最低首付款比例调整为不低于20%、多子女家庭增购一套住房等。这些政策出台后，售楼部普遍不打烊，连夜接待客户，许多老客户纷纷签约购房。据置业顾问透露，这波政策早有传闻，许多客户为此积极等待利好政策的出台，并在第一时间签约购房。

据报道，一些售楼部表示，计划收回折扣。一位置业顾问透露，昨晚公司电话被打爆，来电咨询量翻了三倍，不少客户在得知政策后迅速做出购房决定。而中介也指出，开发商利用新政机会造势，快速集中签约，吸引更多客户咨询购房。

上海中原地产营业董事宋沪雄介绍，业务员连夜联系客户，接待了不少新老客户，一些客户甚至在凌晨时分仍在咨询购房事宜。部分售楼部也宣布即将收回折扣。分析人士认为，上海楼市客户现在更理性，房价或将下探到谷底后企稳，当前市场处于下行通道中，需等待急售房源消化完毕后，市买力若持续，房价方能触底回升。

根据报道，此次政策调整后，单身人士、社保满3年不满5年、二套房置换购房者将成为首批受益者分析师指出，新政出台后，市场开始有所好转，6月是一个重要时间节点，政策对促进楼市交易稳定至关重要，对刚需和改善性购房者都释放了友好，预计楼市成交量将稳中向好。

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逼定注意哪些事项

逼定的技巧及资源的配合现场的逼定方法： 1. 房号的逼定方式：（共六条）（1）.利用现场的气氛，善意的诱惑。 （2）.利用现场的优惠措施，制造紧张的气氛。 （3）.自然逼定法，在客户达到逼定的条件，可告诉客户可以办理手续了。 （4）.同事之间的配合： A.创造现场气氛，让同事假装给客户打电话。 B.喊控台。 C.谈判僵时，求助一旁的老销售人员。 D.推同一套房，刺激客户心理，容易引起两客户注意，成交快。 （5）.上级的配合，项目经理协助售楼员成交。 （6）.认购书和合同逼定（拿认购书给客户看）。 2.逼定过程的危机意识：(共七条) （1）.在客户交谈时，应注意谈话艺术。 （如遇到刁钻的人，尽量少说话，不用花太多精力。 （2）.逼定时，客户的语气是否有拖延的意思，不能松也不能急。 （3）.客户在犹豫不决时，抓住客户的心理，适当的引导客户是有必要的，避免犹豫不决而损失。 （4）.客户如果需要商量一下，时时冷场，注意你的任何一句话，都会造成损失。 （5）.客户交钱也要留心。 （6）.签认购书时，避免多次签错，导致客户损失。 （7）.客户下定是认购书姓名的确定，最好让客户自己做决定，避免我插入客户姓名纠纷中，导致客户流失。 A.以认购书名字为准，不会改名。 B.如连名，分开，如贷款以名字为准。 3.警惕容易失败的销售方式：(共九条) （1）.碰到客户沉不住气，一副急功近利的样子。 （2）.对方一问底价就以为式成交信号，自动给对方折扣，降低后还要问是 否满意。 （3）.客户说不错就以为买卖即将成交而乐不可支，以致言谈松懈，戒心解 除，败之失也。 （4）.没经过明察细考，就认定对方必然会买，只是一厢情愿（这种自我陶 罪是常犯的错误).（5）.客户问什麽打什麽，这种由客户操纵的一问一答，最容易被动，行销中应积极，而且采取主动，最高明的销售员主导买卖游戏规则。 （6）.拼命解说销售重点，，缺失反倒避而不谈，通常买方发现了未必会说破但购买意识立刻降到最低点，天下没有十全十美的商品，能以诚相待自 动点破微小的瑕疵，反而能取得买方的信赖。 （7）.切记对客户的看法相应不理解，甚至一概否决，应该设法委婉破解，可以不同意，但绝不可忽视客户的观点。 （8）.切勿有先入为主的成见，客户初次光临，就认定他不可能做决而掉以 轻心，这种做法就是赶潜在的“财神爷”出门，其次购买与否因人而 宜，个人想法不同，形式准则各异，有人即使是第一次来也会购买， 有人来了几十次，你说破了嘴，他还是不满意，所以买不买决定于销 售员的行销技巧和第几次来没有多大关系。 （9）. 未获得明确的答复，就让客户离去，客户离去前至少要问一问，自己 明白对方的心态吗？通过交流从对方的回答中你才清楚自己下一步该如何应对，主操之在己。

卖房广告上说，享受5000抵20000优惠 怎么算

一般是泛指提前预存5000元办理一张类似贵宾卡的优惠卡，在该楼盘开盘如你成功认购可凭借此卡抵扣元，实际优惠元；如果不买可无息全额退还；这是常见的促销手法，开发商最要以此手法来对市场进行摸底，测试市场弹性，以保障自己的利益更大化，同时来制造热销氛围；希望对你有所帮助！

认筹的定义

购房认筹中的惊今天骗局　凡未取得《商品房预售许可证》前，发展商不得发布任何销售信息，严禁以“认筹”、“内部认购”“内部登记”等任何形式变相无证销售商品房，不得向购房者收取排号费、诚意金、认购费等任何含有预定款性质的费用。 所谓“认筹”就是开发商在项目正式发售前通过一些优惠方式，吸引有购房意向的消费者预先向售楼方缴纳“排号费”、“诚意金”等费用，依照付款时间先后顺序取得号，在解筹时消费者可凭号顺序的先后挑选，购房并享受排号时约定的价格打折的优惠。 下面带大家来看看认筹的欺骗本性，以及对消费者乃至整个房价市场的危害！　侵害一：消费者丧失知情权。 消协统计数据显示，八成以上楼盘都采用了“认筹”方式，“认筹”以后“蓄客”的时间短则数月，长则半年甚至一年，在这段时间里面，不公布销售均价，不公开选房，消费者手中只握有一个缥缈的“优先权”，而对欲购房资料一概不知。 为保证“认筹”的成功与“火爆”，有的开发商四处“放号”，有的售楼小姐手里就握一定数量的“认筹号”，向看盘的顾客推售。 楼盘的“认购”量，往往是推盘量的几倍甚至十几倍，给人一种楼盘“供不应求”的市场假象。 举例，东莞位于东城区火炼树的“尚书苑”楼盘，从今年4月19日起开始接受认筹，据发展商公布只有300多套房子，结果到6月底已经引来了将近1000人“认筹”，没有结束；“XXXX湖”楼盘首期推货量才135套，而3月18日接受预约认购当天，就发放VIP卡200多张。 这种“紧俏”、“热卖”的气氛对欲购房消费者造成了极大的心理压力，一解筹就糊里糊涂地匆忙选购下了定金。 如据发展商公布，南城“XX小城”开盘当日推出200套单位就卖出194套，沙田“XXX港”“解筹”开盘当日推出280多套单位，到中午时分便有250套售出。 虽然不排除其中数据水分，但抢购热潮从中可见一斑。 记者采访了数名购房者均表示，交纳了定金之后，我们什么都不知道，只能等通知去解筹。 侵害二：迫使消费者放弃了选择权　购房者原本可以货比三家，从容选购合意的房子。 消费者由于在某一处楼盘交纳了“诚意金”等于上了“套”，弃之可惜，从而在不知不觉中，丧失了选择的余地。 但一些开发商、代理商、“炒房者”就是刻意要营造抢购的极端热闹气氛，找人来排队制造出楼盘“供不应求”的假象。 许多不明的消费者看到越是排队的人多，越觉得房子难买，就越愿意排队。 甚至在同一个楼盘多次“认筹”的人也不在少数，因“认筹”越多，被抽中的机会就越大，往往被抽中一个号转手就能卖钱，而那些尽管排了队也交了“认筹诚意金”但最后并未购中选房权的消费者就越愿意出钱从“炒家”手中买到选房权，甚至再出更高的价格从“炒家”买筹号，更有甚者，那些有门路的人往往通过关系在一开始就“先占”号，然后再往外转手倒卖。 据调查，“认筹”楼盘的售楼小姐手中都有推销“认筹”号的任务。 侵害三：侵犯消费者的公平交易权　“认筹”还有一个噱头就是：销售折扣。 一般的楼盘都会以“九折优惠”、“1万元抵2万元”等方式吸引消费者前来“认筹”。 可是在“认筹”阶段，开发商只明确了购房者有获得优惠折扣的权利，并不确定房屋单价，如果“认筹”的人数超过预期，开发商就趁机提价。 这点其实是购房者致命的伤害，即使购房者自己无利可图，更加伤害了其它的购房者。 比如说武汉武昌区武珞路及熊楚大街之间的BH楼盘，认筹前给消费者发布的价格是6700一米，后来发现认筹的人比较多，立马涨价到7000一米。 而人家之前许诺的优惠也不过是元。 按平均一套房子100米计算，那么这些购房者实际上由于积极地参加认筹，实际上不但没有少付一个铜板，反而为此多付了元，更让后面的购房者多支付元以上。 如此损人不利己的事情，从来没有人感觉到，就因为交易的不公平，信息的不公开。 但反过来一想，要是大家都不参加所谓的认筹，房价自然就涨不起来了，大家实际所获得优惠，也绝对比都去参加认筹的好的多。 一方面喊房价高，却还要参加认筹的人们，请想想是这是多么的愚蠢！　侵害四：无偿占有消费者的资金　据了解，目前开发商的普遍做法，“认筹”金额少则三五千，多则一两万；“认筹”时购房者以现金方式支付，由发展商出具收据，一般楼盘从“认筹”到“解筹”少说一至两月，多则半年甚至更长，这样占用“认筹”资金少则几百万元，多则几千万元，规避了国家财务制度对企业流动资金数额限定的规范，这实际是发展商一种无偿占用消费者资金的“融资方式”，存在有非法融资的嫌疑。 尽管开发商均承诺“认筹金”可无条件无息退还，但房地产开发周期较长，风险来源较多，消费者不但没有获得利息，而且万一没有领取预售证的楼盘“烂尾”，消费者更会损失惨重。 侵害五：消费者没有任何法律保障　购房者在购得VIP卡，特别是前期的“认筹”客户在确立自己的“认筹”编号后，几乎都以为板上钉钉，但这种想法有时候只能一厢情愿。 因为与商品房预售或现房销售相比，“认筹”活动中当事人之间虽然多数未签协议，即使有协议，协议的内容不受法律保护。 “认筹”所形成的“排号费”不等同于定金，也不是履约的保证，对开发商没有任何法律约束力，如果售楼开发商将预售的房屋卖给了第三方，或随意提高房价，开发商只需要将“排号费”返还购房者，不用支付违约金或双倍赔偿。 如果开放商发现“认筹”客户多、排号购买踊跃，就会随意提高房价，把房子按提价的价格卖出去。 而对于原先排号的那些购房者则采取退还排号费的方法，取消其优先选房、购房享受优惠价格的权利。 更有个别开发商在认筹后紧接着通知购房者，将诚意金转为“定金”并签定“认购书”，企图将“认筹”合法化，以“定金”的形式吞食“诚意金”。 由此可见，这种认筹的营销手法，为开发商提供了一个毫无风险的炒作平台，扰乱了房地产市场正常经营秩序，推动了房价的虚高，残害了消费者的权益。 只有大家联合起来抵制这种既不合理，也不合法的行为，才能最终获得胜利和实惠。

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