多用于置换存量债务-多家房企获经营性物业贷款 (多用于置换存储器的是)

本文详细分析了多家房地产企业获得经营性物业贷款的情况。自1月份出台经营性物业贷款新政以来，一些企业已经取得了实质性进展。据中国人民银行上海总部官网披露，4月10日，共有12家房地产企业集中签约经营性物业贷款，签约贷款金额达到了146亿元中指研究院企业研究总监刘水表示，上海市在支持房企进行经营性物业贷款方面执行较快，其他城也会跟进。这一政策重点支持民营房企，尤其是拥有商业物业的民营房企将获得更多贷款支持。万科、龙湖、大华等知名企业也已落地经营性物业贷款。这些新规为房企拓展融资渠道创造了机会。

《关于做好经营性物业贷款管理的通知》的实施，细化了经营性物业贷款业务的管理要求，有利于规范商业银行的展业。该通知指出，商业银行要支持优质房企盘活存量资产，促进金融与房地产的良性循环，推动构建房地产发展新模式。经营性物业贷款主要用于置换存量债务，有助于提升企业资金效率。

新规的关键突破点包括提高贷款额度和扩大资金用途。贷款比例从之前的50%-60%提升至70%，同时资金用途也得到了拓展，允许用于偿还房地产企业及其集团的存量贷款和债券等。这一变化突破性地放宽了经营性物业贷款的资金用途。

已落地的贷款用途主要集中在置换CMBS等存量债务上。例如，印力中心获取的经营性物业贷款被用于提前赎回2026年到期的CMBS等产品。龙湖集团也提前兑付了商业资产支持专项计划。这些案例显示，经营性物业贷款的资金流向受到合理安排，有助于优化企业的资金结构。

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现在很多银行说房地产开发企业不能申请经营性物业贷款（固定资产支持融资），想请问银监会哪好文的规定。

首先，这是银行自己的授信政策，银监会不会有条文规定这么细的东西。 第二，经营性物业抵押贷款是各行大力支持的产品品种，他的风险容易控制，还款来源稳定，收益较高。 比如我这里一开发商开发的商业地产，租赁给红星美凯龙和沃尔玛，已该商业地产做抵押，以红星美凯龙和沃尔玛未来的租金为第一还款来源，各家银行都很愿意做。 这里有个关键问题就是银行很看重经营性物业在当地的商业氛围和未来租赁该物业的租金收入。 拓展资料：一、什么是经营性物业贷款？经营性物业抵押贷款是指银行向经营性物业的法人发放的，以其所拥有的物业作为贷款抵押物，还款来源包括但不限于经营性物业的经营收入的贷款。 经营性物业是指完成竣工验收并投入商业运营，经营性现金流量较为充裕、综合收益较好、还款来源稳定的商业营业用房和办公用房，包括商业楼宇、星级宾馆酒店、综合商业设施（如商场、商铺）等商业用房。 期限最长原则上不超过 8年。 （最长可达15年）二、经营性物业贷款的特点1、用于抵押的经营性物业必须是借款人自己拥有的、位于商业繁华地段的、用于对外出租并以所收取的租金作为还款来源的的贷款。 2、贷款可用于公司经营范围内合法合规的资金需求，包括但不限于置换负债性资金和超过项目资本金规定比例以上的资金。 3、抵押物的价值必须由具有建设部发布的《房地产估价机构管理办法》中具有二级（含）以上房地产估价机构资质条件的房地产评估公司评估。 三、经营性物业贷款的优势1、贷款用途灵活。 经营性物业抵押贷款解决了房地产企业贷款用途监管难的问题，对于自行建造的物业，可用于置换负债性资金和超过项目资本金规定比例以上的自有资金，即置换出来的是属于房地产企业的自有资金，银行对企业的自有资金的使用监管力度可适当降低。 2、贷款期限长。 普通的抵押贷款，贷款期限一般1年，企业面临的还款压力较大，经营性物业抵押贷款，贷款期限最长可达10年，企业可获得长期稳定的资金。 3、还款方式灵活、减轻企业财务管理费用。 可根据企业资金安排和经营性物业现金流状况合理安排还款计划，经营性物业抵押贷款的还款来源是经营性物业的稳定的现金流，物业的所有租金监管到银行，即保证了贷款的按时归还，又节省了借款人的财务人员工作量和财务管理成本，使企业还款压力降到最低。 4、操作简单，解决企业融资难问题。 经营性物业抵押贷款操作简单，经营性物业抵押贷款主要关注抵押物的价值和贷款期内的现金流，只要满足这两点条件（即贷款第一还款来源和第二还款来源）的经营性物业均可操作经营性物业抵押贷款业务，企业可容易得获得银行贷款。

经营性物业贷款属于什么贷款

长期贷款。 经营性物业贷款是一种长期贷款，主要用于购买、改建或者改造商业物业，如商铺、商务楼、高档公寓等，以及购买设备等。 经营性物业贷款是一种商业贷款，由商业银行发放，借款人需要提供抵押等担保手段。 经营性物业抵押贷款是指银行向经营性物业的法人发放的，以其所拥有的物业作为贷款抵押物，还款来源包括但不限于经营性物业的经营收入的贷款。

经营性物业贷款的用途经营性物业贷款的用途可以用于归还贷款

什么是经营性物业贷款准入条件和贷款用途

经营性物业贷款是指联合银行向自行开发或购置的经营性物业的法人或其他经济组织发放的，以其所拥有的物业作为贷款抵押物或者第三方提供充足担保，并以该物业的经营收入但不限于该物业的经营收入进行还本付息的贷款。

准入条件：

经有权部门批准成立并依法持有企业营业执照、实行独立核算的法人或其他经济组织，其拥有的物业已投入运营，并对该物业有独立的处置权。

贷款用途：

可用于物业在经营期的资金需求，其中包括置换负债性资金以及物业存续期间的装潢、维修、管理等费用支出。

适用范围：

已投入商业运营，经营管理比较规范、经营利润较为稳定、现金流量较为充裕、综合收益较好的商业、办公、生产、仓储用房，包括商场、商品交易市场、写字楼、星级宾馆酒店、综合商业设施、标准厂房、仓库等物业形式。

所需资料：

信贷业务申请书

申请人基本资料：法人营业执照、法人代码证、税务登记证、法人代表身份证、贷款卡、公司章程及验资报告的复印件；法人代表授权委托书原件；财务资料等

物业对外出租的有关协议、合同

土地性质为出让的经营性物业贷款，须提权证书；性质为租赁的，需提供相关部门同意建造物业证明资料

经营性物业抵押贷款有哪些优点经营性物业贷款的用途

随着贷款产品的多样化,如今企业又多了一种申贷产品,它就是——经营性物业抵押贷款，也间接给企业提供了一种新的融资方式。那么，具体经营性物业抵押贷款的优点有哪些呢?很多人对此不是很了解。经营性物业抵押贷款,简单地说,是以经营性物业作为抵押物,并以该物业的经营收入作为主要还款来源的贷款方式。接下来，就随我一起来了解下经营性物业抵押贷款的相关知识。

经营性物业抵押贷款的优点有哪些

1、贷款操作简单。与企业贷款方式相比，操作简单，且更易获银行贷款。

2、担保方式灵活。除了能担保外，还能提供财产抵押、质押、第三方保证以及连带责任保证等。

3、贷款期限较长。贷款期限最长10年。企业获贷款后，能长期使用钱。

4、还款方式独特。银行可考虑租金回收，有一定的期性。一般采取按季或按月结息、归还贷款本息等方式。

5、贷款用途灵活。解决了贷款用途监管难问题，银行对自有资金的监管力度降低。

经营性物业抵押贷款的9大审查要点

1.租金收入监管是否可落实?

借款人须开立资金监管专户，实行收支两条线管理，建立收支明细台账，物业的经营性进入专户，如出现逃避资金监管的行为，银行应采取风险防控措施。

2.资金用途是否合规?

资金可用于合法的需求，但不限于股东借款。

3.物业出租率情况

4.掌握借款人真实股权结构

从借款人的股权结构、背景、行业经验、管理团队等方面分析借款人的经营能力。

5.经营性净现金流是否可以覆盖贷款本息?

在银行贷款期间，现金收入扣除大修、日常维护、管理费用、财务费用等各项支出后，经营性净现金流须能覆盖银行贷款本息。

6.关注租期

《物权法》第190条规定：订立抵押合同前，抵押财产已出租，原租赁关系不受该影响。抵押权设立后，抵押财产出租的，该关系不得对抗已登记的抵押权。因此在审查时注意，加强贷后管理，核实租户，保障债权安全。

7.关注权属情况

关注是否存在其他抵押权人，银行是第一抵押权人;抵押人是否有独立的处置权;房产转让合同有无限制转让的条款;抵押物有无被查封;通过税务机关提供抵押人是否欠税的书面说明，了解其欠税情况，以防范带来的风险;抵押物业是否有拖欠工程款;抵押物是否不完整或结构特殊无法独立处置。

8.关注评估价值是否真实有效?

评估方法包括：成本法，体现购置成本;市场法与实际成交对比;估价条件不假设，须有文件依据，对用地性质及规划用途要有准确的依据，不能将划拨用地按出让用地进行评估，也不能将工业用地按商业住宅用地评估;评估重要条件容积率，提供合法依据。

9.关注抵押物变现能力

判断抵押物的价值如何，变现能力如何。针对建造年限较久，评估的物价超建造成本的，要充分考虑在抵押物变现时应缴税费对抵押物最终价值的影响。

经营性物业贷款的用途都有哪些

经营性物业贷款的用途：用于房地产企业经营物业。

扩展资料：

经营性物业贷款的条件：

1、在银行开立基本账户或一般账户,具有贷款证(卡),且无不良信用记录；

2、在银行的信用评级在BB以上（含），资产负债率原则上不高于70%；

3、经营和财务状况良好，具有还本付息能力；

4、拥有经营性物业全部产权,持有合法、有效的土地使用权证和房产所有权证；获得土地使用权证的方式为国有出让土地；

5、董事会或有权决策机构同意将其拥有的经营性物业作为贷款抵押物；

6、书面承诺物业经营所产生的资金结算、代收代付等中间业务在银行办理，接受银行对物业经营收入、支出款项的监管。

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