房地产发展新模式不是另起炉灶-而是优化现有结构凤凰网资讯-全国政协常委张连起 (房地产发展新模式是什么意思)

本文探讨了今年政府工作报告对房地产市场提出的新要求，并引用了全国政协常委、中国企业财务管理协会会长张连起的见解。政府工作报告强调了适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化的重要性，提出加速构建房地产发展新模式的必要性。这个新模式包括加大保障性住房建设和供给，完善商品房基础性制度，以满足居民的住房需求。张连起指出，房地产发展新模式并非另起炉灶，而是在现有结构基础上的优化。他强调，高质量发展的背景下，新发展理念的贯彻至关重要，以推动房地产企业构建新模式。

讨论到个税改革时，张连起认为未来改革将更多侧重于增加扣除项，以实现个人所得税的公平性。他指出仅关注个税起征点是不够准确的，也不符合当前国情。在2024年全国两会期间，腾讯财经联合“国是直通车”推出了两会问计特别策划，其中涉及到房地产行业的问答实录。

张连起提出，构建房地产发展新模式需要放在更大的战略高度来思考，而不仅仅局限于房地产领域本身。他认为，新模式的体现包括在总体高质量发展下的新特点，贯彻新发展理念的新方式，房地产企业转型以满足人们美好生活需求的新方法，以及金融体系改革以满足各类房地产企业融资需求的新举措。他还强调了在新模式下需要改进完善之前过度追求高杠杆、高负债、高周转等问题。

关于房地产行业现状，张连起指出供需关系发生变化，超大城市存在供需不匹配问题，而二三线城市则出现供大于求的情况。他认为，当前阶段房地产行业正处于企稳回升阶段，应作为一个支柱产业向上发展。在个税议题上，考虑到个人所得税的重要性，张连起主张增加扣除项，以实现更公平的税制。他关注着家庭抚养、养老、育幼等方面的实际需求，认为专项附加扣除可以促进消费意愿和家庭福祉，体现了以人民为中心的发展理念。

---

中央经济工作会议：坚持稳字当头 重申“房住不炒”

中央经济工作会议12月10日至12日在北京举行。会议强调我国经济稳中向好、长期向好的基本趋势没有改变。明年是全面建成小康社会和“十三五”规划收官之年，实现全面建成小康社会和“十三五”规划目标任务是明年全党工作的重中之重。值得注意的是，此次中央经济工作会议通稿中，有29次提及“稳”字。可以看出，“稳”是明年经济工作的核心要点。

坚持稳字当头

强调新发展理念

中央经济工作会议指出，我国经济稳中向好、长期向好的基本趋势没有改变。在充分肯定成绩的同时，必须清醒认识到，我国正处在转变发展方式、优化经济结构、转换增长动力的攻关期，结构性、体制性、周期性问题相互交织，“三期叠加”影响持续深化，经济下行压力加大。

会议强调，明年是全面建成小康社会和“十三五”规划收官之年，实现全面建成小康社会和“十三五”规划目标任务是明年全党工作的重中之重。

会议还提出，“实现明年预期目标，要坚持稳字当头，坚持宏观政策要稳、微观政策要活、社会政策要托底的政策框架，提高宏观调控的前瞻性、针对性、有效性。”

十三届全国政协常委、中国税务学会副会长张连起认为，此次中央经济工作会议的主要亮点有四个：一是强调“稳字当头”侧重保障明年关键节点目标任务的完成；二是增加经济工作认识论内容，强调新发展理念，杜绝形式主义与官僚主义，重视政策整体性，防止有所偏废；三是点出下一步大的投资方向侧重养老，托育，战略性、网络性基础设施建设等领域；四是资源投入要注重保障民生，生产性服务业向高端转移，生活性服务业多样化。

财政政策更加注重结构调整

中央经济工作会议提到，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策。积极的财政政策要大力提质增效，更加注重结构调整，坚决压缩一般性支出，做好重点领域保障，支持基层保工资、保运转、保基本民生。

国家发改委城市中心学术委秘书长、民盟中央经济委副主任冯奎认为，此次会议中财政政策方面有三大变化值得关注：财政政策从总量调控变为结构调控；从单一经济发展领域转向综合领域，特别是民生领域等；从增长的管理转为风险的防范与管理。一些地方出现了困难，财政政策发挥保民生的问题，可有效增强地方抵御风险的能力，防止发生系统性风险。

张连起也认为，强调提质增效意味着财政政策和货币政策要注重与其他政策的协同，而不是某项政策单兵突进，反而形成一些负面效应。

财政投资在什么地方？张连起认为中央经济工作会议有明确指向：引导资金投向供需共同受益、具有乘数效应的先进制造、民生建设、基础设施短板等领域，促进产业和消费“双升级”。在他看来，在这些领域投资会产生倍加效应，投资更有效。比如在政策制定中就要注重考虑如何推动京津冀、长三角、粤港澳、海南自贸区优势互补，高质量发展，否则如果区域投资不合理，经济发展就很难高质量。

冯奎认为，现在投资不是说没有空间，而是要做好结构的调整。包括：从一般的领域向关键领域调整；注重经济领域，同时更加强调民生领域；增强对风险底线领域财政上的支持。

“各项政策共同向这些行业发力，因为他们都是高质量发展的短板领域，存在长期性、基础性和关联性的共性特征。这些短板必须要补，补了以后就能在较长时期发挥作用，因而是一种需要适度超前的有效投资，未来紧接着做的是把这些投资的综合效果充分全面地释放出来。”冯奎说。

保持稳健的货币政策

对于货币政策，交通银行金融研究中心高级研究员陈冀认为，货币政策在流动性总量调控上会保持稳健和适度，运用多种组合流动性工具灵活地进行精准滴灌是2020年货币政策仍将坚持的方针。

此外，在基础设施补短板方面，此次会议提到“要加大城市困难群众住房保障工作，加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧小区改造，大力发展租赁住房”等内容，张连起认为一方面这有助于解决老百姓困难问题，另一方面也提高了投资的有效性，能对经济起到乘数效应。

两个轮子：创新驱动和改革开放

南都记者注意到，此次会议多次强调改革与创新的重要性，如：让各类市场主体在科技创新和国内国际市场竞争的第一线奋勇拼搏；以创新驱动和改革开放为两个轮子，全面提高经济整体竞争力，加快现代化经济体系建设等。

今年以来，我国在建设开放型经济方面做了许多工作，包括营商环境改善、最多跑一次建设等。张连起认为，不仅是简政放权，蛰伏潜能的激活也将是明年经济工作重点内容。“明年改革开放力度或将更大。”他说。

解读

关键词　房住不炒

2020年房地产市场新风口：城市更新、存量住宅改造

中央经济工作会议提出，“稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制”，“对于中央经济工作会议提出的“加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧小区改造”。

对此，中原地产首席分析师张大伟认为，城市更新、存量住宅改造将是2020年房地产市场的新风口，预计未来将有大量企业进入。

重申“房住不炒”

中央经济工作会议连续两年明确“房住不炒”。

中原地产首席分析师张大伟认为，今年延续“房住不炒”的定位，说明全国房地产的调控力度将依然维持之前的状态，楼市政策依然打击投机，保护住房刚需。

据悉，近期有些地方相继出台楼市松绑政策，但也有黑龙江等城市楼市仍紧绑。

张大伟称，虽然部分城市政策微调，但从整体看，“房住不炒”基本原则依然不会变，中央遏制房价上涨的决心不会变。

再提“因城施策”

值得关注的是，除“房住不炒”外，“因城施策”也连续两年被提及。

2019年全国已经有超过160城发布了各种人才政策，与2018年同期相比上涨超过40%。张大伟分析称，未来房地产调控将以地方主导、中央指导为主，避免调控政策一刀切。不排除未来有部分城市楼市政策调整。

稳地价、稳房价、稳预期

今年中央经济工作会议还提到了“稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制”。

对此，张大伟表示，长效管理调控机制关键要处理好消费和投资、房地产和经济增长的协调关系。另外，必须降低房地产的投资属性、回归居住属性。

他建议，下一步应加快住房、土地供应、房地产税收、租赁等制度建设，以长效机制引导市场稳预期。

对于中央经济工作会议提出的“加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧小区改造”，张大伟认为，城市更新、存量住宅改造将是2020年房地产市场的新风口，预计未来将有大量企业进入。

关键词　中心城市和城市群

提高中心城市和城市群综合承载能力

中央经济工作会议提出，要提高中心城市和城市群综合承载能力。国家发改委城市中心学术委秘书长、民盟中央经济委副主任冯奎在接受南都记者采访时表示，中心城市与城市群在未来三五十年之内，是我国经济发展必须要靠而且靠得住的力量。

“中央提出这一问题具有迫切性。”冯奎告诉南都记者。

今年以来国家多次在重要会议中强调中心城市和城市群的作用。冯奎认为，从长期来看，中心城市与城市群在未来三五十年之内，是一个必须要靠且靠得住的力量。此次放在一个比较突出的位置进行强调，还因为从2020年经济工作来讲，面临经济下滑压力，发挥中心城市与城市群的作用，这是必须用也能用得上的力量，对于六稳尤其是稳投资稳预期会有非常大的作用。

具体来看，冯奎说，目前我国正处于城市和区域发展空间结构深度调整的阶段，中小城市城镇化落户门槛已经放开，一些大城市还存在一定落户限制，主要原因就是承载力不够。

《2019年新型城镇化建设重点任务》规定，城区常住人口100万-300万的II型大城市要全面取消落户限制；城区常住人口300万-500万的Ⅰ型大城市要全面放开放宽落户条件。

“但一些城市心有余而力不足，放开落户限制会给当地的基础设施和公共服务带来巨大挑战。”冯奎说。解决城市承载力问题不单纯是地方要做的，它也牵涉中央和地方事权的划分。因而，他建议，中央也应该给予吸引人口较多的地方以更多财力支撑，做到“人地钱”挂钩。

如何发挥好中心城市、都市圈和城市群的作用？冯奎认为，要推动要素向中心城市、都市圈和城市群流动，加快改革、释放经济活力。

中国经济攻坚十问：为什么一定要去产能

第十问为什么一定要去产能？央广网3月13日消息（记者易珏 冯孔 殷雨婷）来自江西煤炭集团公司丰城矿务局洗煤班班长胡淑萍，是众多从基层代表中的一员。 尽管已近退休年龄，但她依然在为丰矿转型，发出声音、寻求支持。 胡淑萍向记者表示，2015年，丰矿亏损达5.9亿元，2016年预亏8-10亿元，亟需找到转型路径。 为什么现在提去产能？丰矿只是下一步去产能的诸多行业企业之一。 钢铁、煤炭、有色、水泥、玻璃、造纸等成为去产能的重点行业。 据悉，我国钢铁、煤炭等部分主要工业产品产能接近或者超过全球总量的一半，产能严重过剩，占据大量的社会资源，造成社会资源整体利用效率降低，成为经济社会发展的拦路虎。 全国政协委员、财政部内部控制委员会委员张连起。 “供给侧结构性改革的核心就是‘三去一降一补’。 它的关键变量就是去产能和降成本。 ” 全国政协委员、财政部内部控制委员会委员张连起的一句话点名了去产能的必要性和重要性。 武汉钢铁（集团）公司董事长马国强认为，“从钢铁行业来看，供给侧结构性改革就是要调整钢铁行业里相当数量不符合需求的过剩产能，让我们的产能与需求量、产业结构相匹配。 ”全国政协委员、保利集团前董事长陈洪生在接受记者采访时指出，首先要肯定钢材煤炭这样的产业都是我们国民经济带有引领性的产业，过去和将来对国民经济的重要性不能忽视。 然后，化解过剩产能应该明确产能过剩的原因是什么？简单来讲，一是一些计划经济审批，缺少前瞻性；二是地方政府追求GDP，过分膨胀地支持；三是企业，为了更多的短期利润，盲目扩大生产规模，比如基础设施建设、大规模的房地产施工都需要钢材，在当时看确实是需求。 对此，国家发改委主任徐绍史表示，从2013年5月份就开始叫停过剩产能，不准再核准新的过剩产能的新上项目。 这两年，过剩产能的化解工作在持续推进，按照去年中央经济工作会议要求，需要进一步加大力度。 去产能的关键在哪里？据悉，钢铁与煤炭成为未来去产能的重点领域。 钢铁产能要去掉1-1.5亿吨，3到5年内，煤炭产能要退出5亿吨，还要减量重组5亿吨。 如此大规模的去产能，如何顺利实现？盘古智库学术委员，辽宁社会科学院副院长梁启东表示，在化解煤炭、钢铁等行业的过剩产能方面，会涉及到一些国有企业，基本上是采取兼并重组、破产清算两种有效手段。 因此，化解国企中的产能过剩问题，来整合和淘汰部分国有企业，成为去产能的关键问题。 梁启东认为，去产能的主要应对措施有以下五点：一是按照政府推动、企业主体、市场引导、依法处置的办法，研究制定全面配套的政策体系，因地制宜、分类有序处置，妥善处理保持社会稳定和推进结构性改革的关系；二是依法为实施市场化破产程序创造条件，加快破产清算案件审理；三是提出和落实财税支持、不良资产处置、失业人员再就业和生活保障以及专项奖补等政策，资本市场要配合企业兼并重组。 尽可能多兼并重组、少破产清算，做好职工安置工作；四是严格控制增量，防止新的产能过剩；五是加快改组组建国有资本投资、运营公司，加快推进垄断行业改革。 全国政协常委、东北财经大学副校长武献华在接受记者采访时指出，其实国有企业的改革一直在进行，包括国有企业管理体制改革、实行现代企业制度，减员增效，绩效考核，不是突然到这时才开始的。 “大部分在第一轮国企改革中都已经做完。 现在随着产品的优化，生产结构改变还会有一些人要离开这个岗位，但和第一轮比起来，应该少得多。 ”武献华说。 如何调动各方力量？　全国政协委员、国家发改委原副主任朱之鑫。 全国政协委员、国家发改委原副主任朱之鑫向记者表示，在去产能的过程中，需要中央、地方和企业共同努力。 对此，陈洪生也表达了类似的观点。 在他看来，在去产能过程中有三个方面需要注意。 首先，企业要按照市场规律，自己去消化，必要的时候逐步减产，企业责无旁贷。 比如，山西同煤集团正抓住山西省建设晋北煤化工基地的有利时机，向煤炭下游产业延伸，推进煤化工项目建设。 已建、在建煤化工项目有四个，建成投产后，可就地转化煤炭约1800万吨。 其次，地方政府手里除了钱，还有很多政策可以用，包括土地的用途变更，资产的盘活等。 再次，中央政府已经安排1000亿元的去产能人员安置专项资金。 但在此过程中，资源型的钢铁煤炭等企业是部分地方政府的税收来源，他们去产能的动力不足。 中国企业研究院首席研究员李锦认为，“去产能落到实处的关键在于，建立地方激励机制。 一方面要设立奖金和基金奖励地方政府去产能；另一方面需要在财政税收、公务员分级考核等方面作出政策调整。 ”朱之鑫指出，暂时的调整为下一步的发展打基础，面对调整不能有恐慌的心理，中国是联合国统计里门类最全的国家，大国经济的特点是产业全，回旋余地会更大。 “新兴产业为什么现在还不足以弥补传统产业的下滑，因为星星之火暂时还未成燎原大势。 ”

城市发展中应合理调整城市经济结构提高城市的综合服务能力使城市成为什么的经

经营城市理念与城市新规划建设——以济南为例一、经营城市的概念及意义1．经营城市理念的由来与演进经营城市这一理论是20世纪70年代西方发达国家的一些城市管理者首先提出的。 当时，在新的科技革命浪潮冲击下，西方发达国家的经济结构发生了根本性变化，由于在工业化过程中形成的城市管理体制和运行机制，已不能适应后工业时代的发展需要，加之当时西方发达国家城市水平进一步提高，因此城市发展与建设资金短缺的矛盾日趋突出。 在这种情况下，西方管理者提出：城市的建设和发展要尊重价值规律，要从基本经济规律出发，运用市场机制配置，整合城市资源。 要把城市资源作为资本，按照市场规划运作，实现多元化融资，产业化经营。 在城市的建设和管理上，推行“企业家化治理城市模式”。 特别是20世纪90年代后，西方一些国家城市管理者又进一步提出了“经营城市”的概念，使经营城市作为城市发展中的一个崭新理念，并且已被越来越多的城市管理者所接受，而且随着城市的迅速发展，以及不断提高城市自身品位的实际需要，这一理念还在进一步深化，并在实践中不断创新。 在我国，经营城市的概念是在2000年全国中等城市经济研讨会上正式提出来的，会上专家指出，经营城市就是运用经济手段，对构成城市资本（如土地）和人力作用资本（如道路、桥梁等基础设施）及其相关的延伸资本（如广场、街道的冠名权）等进行集聚、重组和运营，从中获得收益，再将这笔收益投入到城市建设的新项目中去，走“以城建城”，“以城养城”的市场化新路。 这一观点虽然比较简单，但已形成了我国经营城市理论的雏形。 随着“经营城市”理论的发展，以及政府经营城市的实践，经营城市已不再是简单意义上的“以城建城，以城养城”，而是进一步把经营城市分为狭义和广义两类。 狭义的“经营城市”可等同于“城市经营”，是广义“城市管理”的一部分，主要是指在现有城市存量的基础上，从经营的角度使城市基础设施发挥更大的功效，使产业结构得到优化，使常规资源得到最佳配置。 社会主义市场经济条件下的经营城市概念应是广义的“经营城市”。 它是不同于城市经营的一种比城市发展对策甚至城市发展战略更高的城市发展思路，是广义的城市文化的组成部分。 主旨是按照市场经济规律，通过市场化运作，综合运用城市土地资本、地域空间和其他经济要素，盘活城市资源，并通过高效的城市管理，从整体上运用城市经济，实现资源配置在容量、结构和秩序上的最大化和最优化，促进城市经济社会持续快速健康发展。 这种经营城市的理念有四个特点：第一，经营所需的资源是泛资源的概念，即把整个城市看作资源。 第二，树立人本思想。 要通过城市居民的主动参与来搞好城市的发展。 第三，市场机制。 要靠市场来解决问题，不能再依靠过去的计划经济模式。 第四，依靠社会化运作。 要充分发挥企业等中介组织的作用，使其参与到城市基础设施建设和城市公益事业中去。 经营城市也就是经营城市的公共资产（即政府性资产），它不是单纯地解决城市化过程中所需要的资金问题，更重要的是通过对城市资源的经营，正确行使职能，创新观念和运作机制，提升城市的综合能力，提高人民的生活水平，推动社会进步，即经营城市思想的实践核心在于实现城市文明进步。 只有立足于这一高度，城市资源经营和城市化发展才能创新突破。 2．经营城市理念对城市政府管理者的意义（1）经营城市理念是城市政府管理者进一步明晰职责，提高职能，适应社会主义市场经济发展的需要随着我国由过去计划经济向社会主义市场经济过渡，政府职责日趋明晰，职能也随之发生了根本性转变，政府逐步从竞争性领域退出，从直接干预经济转向间接调控管理。 按照现代西方经济学理论，由于市场经济存在着缺陷和失灵，市场无力解决公共产品的有效问题，只有政府才能担当起向社会提供公共产品的任务，并在资源配置、实现公平和稳定经济等方面实施干预，发挥作用。 我国由于长期受计划经济的影响，在社会主义市场经济日臻完善的今天，大部分公共资产仍按计划模式管理，由政府实施统管、统包、统揽。 而这种政府直接包揽和管理的方式，正是造成当前公共资产一系列问题的根源所在。 近年来，随着社会主义市场经济的发展，公共资产虽然被逐步推向社会，但这未能发挥出公共资产的最佳效益。 因此，随着社会主义市场经济的不断完善和发展，一方面，政府面临着进一步明确和认定职责，不断创新观念，转变职能，正确行使职权，解决政府职能“越位”、“缺位”、“负位”问题。 另一方面，公共资产管理和调控也面临着如何适应社会主义市场经济的问题。 对公共产品要做好按性质分类，该推向市场，就一定交给市场，充分发挥市场在资源配置中的基础性作用；对有的公共产品则要尽快退出竞争性领域，实现社会化管理。 政府的职责要按照社会主义市场经济的游戏规划，适时调整对公共资产的管理和调控，并通过合理的资源配置，达到公平合理；通过高效使用公共资产，充分发挥其最佳的社会效益和经济效益，促进公共产品的有效供给。 （2）经营城市理念是实现社会资源最优配置的需要市场经济条件下，由于存在市场失灵和缺陷，需要政府的有效干预，担当起实现公平和效率的角色，对社会资源进行公平、合理的配置。 社会公共资产不论来源渠道有何不同，都不影响其性质，它们都是政府的资产，政府拥有对公共资产的处置权和支配权。 政府可以通过合理高速和公平配置，使所有公民都有权利公平自由地分享这些公共资产，使这些公共资产发挥出最佳的社会效益。 这也是政府最重要的职责之一。 （3）经营城市理念是城市政府管理者激活公共资产的出发点随着经济的发展，城市化进程速度的加快，政府将面临着伴随来自人口增长、社会保障、有效提供公共服务等方面的不足，而财力不足将是各级政府面临的最大困难，解决这一难题的主要思路是盘活公共资产存量，实现城市资本的自我积累、自我滚动、自我增值。 第一，充分利用城市土地资本和地域空间获取利益，增加积累，推进城市建设。 从城市建设的角度看，经营城市的核心是城市土地的资本和地域空间。 计划经济时代，我国政府对城市公共资产只讲投入、不讲产出，只讲建设、不讲经营，从而造成建设越多，包袱越大的现象。 市场经济条件下，必须用市场经济的眼光重新认识城市，即城市是区域经济的聚焦地和社会投资的复合体，不仅是经济实体，而且是资本实体。 因此，完全可以用市场经济的运作方式，对构成城市空间和城市功能载体的自然生成资本（如土地、地下矿产等）、人力作用资本（如路、桥）及相关的延伸资本（如路、桥、车站、广场等冠名权），以及城市其他无形资本（如政府政策，历史文化，城市风光）等进行聚集、重组和运营，把长期以来的城市不变资本转化为可变资本，最大限度地盘活存量，建立一条“以城建城”、“以城养城”的城市建设市场化轨道，从而实现城市资本的自我积累，自我增值。 第二，开拓城市建设资金的融资渠道。 长期以来，我国城市建设大多都是政府包揽包，投资单一。 随着经济发展和时代的要求，城市综合质量必须提升。 因此，城市建设所需资金也就越来越大。 这就要求政府运用经营城市理念，变单一的政府投资方式为多元投资，变政府独家建设为政府与民间共同建设，把城市建设从原来的简单再生产过程转化为城市资产经营过程，从只有投入没有产出的过程转化为既有投入又有产出的过程，从而实现政府运转和经营资产的良性循环。 二、“经营城市”是济南市实现城市建设新规划的主要路径1．城市建设新规划的特点济南市作为山东省的省会城市，其长远发展方向和目标是历届省委、省府和济南市市委、市政府以及中央驻济单位、驻济部队领导十分关心、重视的大事。 1997年6月山东省委常委扩大会议做出了“济南五年大变样”的重大决策，拉开了加快省会建设的序幕。 2003年上半年，山东省委批准了济南市委、市政府制定的新一轮城市规划建设方案。 这一方案提出“本届政府五年投资1360亿元，以提升城市综合服务功能为重点，实施城市建设‘十大工程’。 到2020年，城市人口400万，建成区面积400平方公里，把济南市建设成为现代化区域中心城市。 ”然而，要实现这一目标，摆在济南市委、市政府面前首位的就是融资问题。 从济南市近三年的GDP和财政收入看，2000年的GDP为952.2亿元，预算内地方财政收入49.05亿元，2001年GDP为1066.2亿元，预算内地方财政收59.6亿元，2002年GDP为1200亿元，预算内地方财政收入66.25亿元。 这种GDP总量和财政收入状况，要在五年内投资1360亿元，用于提升城市综合服务功能，甚至更高的目标，仅靠政府自身投资来完成是很难实现的。 因此，采用什么样的融资方式，解决资金短缺的问题，是济南市委、市政府亟待解决的问题。 而经营城市理念恰好为改变政府包城市建设，解决建设资金短缺问题提供了新的途径。 将经营城市理念与济南市城市建设新规划联系在一起，使济南市的城市管理者有可能为未来的城市建设开创新的局面。 2．城市经营理念有可能使城市管理者突破已明显落伍的城市建设管理和运作方式的禁锢济南市沿用已久的城市建设管理和运作方式已明显落后于时代，主要体现在以下几点：（1）缺乏经营思想，没有把城市公共资产作为经营性资产来看待沿用已久的城市建设管理和运作方式使政府管理者在城市建设上，没有把城市的有形资产和无形资产作为一种资产来看待，只重视投入，不重视无产出。 如济南市经七路等道路拓宽工程，建设中道路两侧由政府出资拆迁出的土地，没有作为一种资产来经营，而是无偿划拨给一些单位，这些单位成了受益者，政府却没有得益，可谓“捧着金饭碗没饭吃”。 这样，城市建设的资金只能来源于有限的财政资金，市政公用设施和城市基础设施建设又得不到有偿利用，因而城市公共资产也就得不到很好的滚动发展。 （2）投资主体和运作方式比较单一和僵化与全国大多数城市一样，济南市城市建设的投融资主要还是靠单一的国家和地方的财政投资，建设资金主要来源于城市维护建设税、城市公用事业附加费等税费收入和城建系统的预算外收入，以及有限的地方财政补贴，这些来源已不能适应新时期城市快速发展的需要。 另一方面，“独家经营”、“垄断”的局面还没有打破。 目前，除引进外资进行房地产开发外，大部分城市建设项目特别是城市基础设施建设，还是政府投资，由公用事业、城建、园林等政府部分负责组织、施工和建设，并由建设部门管理，这种自己建设，自己管理的“独家经营”机制，往往造成高成本、低效率、低质量，且易滋生腐败，引起人民群众的不满。 如济南一主要干道建设，从施工建设开始各大报纸都宣传其投资大、水平高、质量优，十年内不用维修。 而事实却恰恰相反，此路从建成后就没有停止过维修，造成了不良的社会影响，损害了政府的形象。 （3）城市建设中的现有的管理模式、观念、法规框架已不能适应城市新发展的需要第一，政府从企业所能经营的所有领域引入竞争机制，实行多元化经营的路还很长。 就城市供热、燃气供应、有线电视等来说，多年来一直由政府垄断，其管线建设资金中就包含了市民和企业交纳的建设税金，同时这些政府部门又收取费用创造“利润”，但服务质量却低下，还要向市民和企业征收管网建设费、开户费等，就如同过去电信公司收取“座机费”一样，虽不合理，但百姓、企业也无处申诉。 这些计划经济时代遗留下的做法，早已不适应现代城市建设的发展的要求，如果不打破，市政公用事业就难以健康发展，百姓就难得到优质的服务，企业的成本就会居高不下。 第二，政府还不能直接利用中心城市的资源，依然延用由区、县、镇层层管理的模式，这正是委托代理成本过高的弊病之源。 第三，城市主要资源还不能做到集中经营，配置效率不高。 如现在政府的预算外资金基本上还分散在每个部门，特别是有权收费的部门，集中的预算外资金数量大、福利补贴多，造成资源的浪费。 第四，经营城市的体制创新上还不能适应城市新发展的需要。 因此，不彻底打破条块分割、垄断经营、冗员过多、以费养人等传统的管理方式，难以建立起高效、有活力的城市管理体制。 3．经营城市理念有可能充分利用和发挥隶属于政府的城市开发单位为城市新发展积聚资金的积极性济南市同全国其他省会城市一样，市、区两级都有自己的城市建设综合开发单位，这些事业单位都是计划经济时代建立起来的，从事城市的新城建设和旧城改造。 由于这些单位技术力量雄厚，有政府的支持，因此在每个城市的城市建设中发挥了重要作用。 如济南市房地产开发总公司，1975年成立，二十多年来，为济南市建设住宅500多万平方米，建设主要干道二十多公里，无偿为政府提供城市建设等资金十几亿元。 随着市场经济的发展，这些单位由于内部体制创新不够、没有实行企业化运作和缺乏指导，加之政府近年来给予外来开发企业的优惠政府越来越多，从而使这些单位失去了原有的活力，政府也失去了一个有效增加税收和融资的渠道。 如香港新世纪有限公司、香港舜兴置业有限公司、济南阳光置业有限公司三方合资，成立济南新世界阳光发展有限公司，注册资本1000万美元，联合开发了“阳光花园”。 由于项目得到济南市政府的政策扶持，启动顺利，被列为建设部首批“国家康居示范小区”。 这一方面说明济南市政府非常重视引进外资，扶持外资企业、民营企业、合资企业，发展济南经济。 另一方面也暴露出政府忽视了注册资本高出新世纪阳光发展有限公司注册资本几倍，技术力量雄厚，隶属于政府自己的开发建设单位，出现了“捧着金饭碗，到处找饭吃”，又增加城市建设成本、减少政府利润的现象。 三、用经营城市的理念促进济南市城市建设新规划的实现1．用经营城市理念激活土地资产经营土地是经营城市的关键因素，城市政府高度垄断经营城市的公共资产，特别是对一级土地市场实行高度垄断，是经营城市的前提和核心，离开了这个前提，经营城市便无从谈起。 济南市按新的城市规划建设中，只有以土地资产为依托，通过有效的经营方式获得大量的建设资金，才能保证新规划的实施。 （1）国有土地有偿使用在实施过程中，要坚持推行国有土地有偿使用制度，除法律法规允许划拨提供用地外，其他建设用地一律实行有偿使用，其中经营性房地产用地，一律以招标拍卖或挂牌交易等方式出让土地使用权。 这是筹措资金的最有效形式。 同时，要严格控制协议出让土地，加强对土地招投标拍卖的监督工作，协调好土地资产运营中的各种关系，特别是要规范土地出让过程中的各种行为，防止出现国有资产的流失。 在这方面我国很多城市已经收到了很好的成效。 截止2001年底全国累计收取土地出让金5000亿元，仅2001年一年，全国招标拍卖土地6809公顷，价格达492亿元。 山东省东营市2001年6月至2002年6月，土地资产收益2.6亿元，显化、盘活土地资产1.36亿元；泰安市2003年3月开发建设东岳大街西路，通过道路两侧土地的经营，不仅获得基础建设投资12亿元，还得到3.8亿元的利润。 福州市到2001年11月底，通过招标拍卖，收取土地出让金6.86亿元。 经营城市较早的大连市，1993年到1997年的七年间，通过经营土地获得268亿元的收入。 （2）推行和完善政府土地收购储备制度在实施过程中，要继续坚持推行和完善政府土地收购储备制度，加强政府对土地一级市场的垄断。 通过收购、收回或置换方式，将土地集中储备，开发整理，实行不饱和供应，有效控制出让土地总量，确保政府对土地一级市场的高度垄断，特别是在新城区规划范围内的一切可经营土地，力争做到由市土地收购储备中心按法定程序统一运作。 （3）建立土地供应公示制度在实施过程中，要建立好土地供应公示制度，合理控制建设用地供应总量，引导投资需求，提高供地透明度。 要根据济南市国民经济和社会发展计划，土地利用总体规划和年度计划、城市规划和土地市场供应计划，经权威部门批准后，作为供地信息向社会公布并组织实施，避免发生土地供应中信息不对称现象的发生。 （4）加强土地管理，提高土地价值，完善土地市场在实施过程中，要加强城镇土地转让、出租和抵押的管理工作，建立土地有形市场，完善市场功能，建立健全土地交易规则，引导土地交易双方依法交易，保证土地交易的合法性和安全性。 要通过信用担保、风险投资、抵押贷款和发行债券等融资手段，提高土地的开发能力，加强土地前期开发，提高土地价值。 创新土地的经营机制，利用政府原有的房地产开发单位，从事地产经营活动，调控城市规划区内的一级市场，放开城市土地的二级市场，收购特困企业，预征道路延伸、旧城改造、重大工程周边用地，加工成熟进入土地市场，从而更好地适应土地市场化运作需要。 2．加快济南城市投融资体制和公用事业价格体制的创新城市投融资体制和公用事业价格体制创新，是做好经营城市的关键环节，这两项工作不创新，经营城市将成为空话。 （1）充分发挥国有房地产开发单位的优势在投融资创新上，要重视和充分发挥政府原有的房地产开发单位在技术上、资金上的优势，利用他们的城市建设投资主体的法人地位和已经建立起的企业化运作模式，赋予更加灵活的优惠政策，使其成为名副其实的政府经营城市投融资主体和企业法人实体，努力为政府创税、投资、融资、建设城市。 如1997年起，广西梧州市政府在新城区建设中就注意发挥隶属于市政府的房地产开发公司的作用，在土地出让、城市配套费收取等方面给予优惠，使该公司分别为市委、市政府、市人大、市政协无偿建设了公大楼，不用政府一分钱，并按政府的统一规划在一片丘岭荒地上建设了30多万平方米的高标准住宅小区。 既改善了百姓的住房条件和城市环境，又为政府创造了巨大利润和税收，有力地促进了梧州的城市建设。 1998年，这个公司还利用雄厚的资金，兼并了濒临破产的、亚洲最大的梧州市肠衣厂，使该厂当年就转亏为盈，既创造了较好的经济效益，也创造了较好的社会效益。 （2）优化城市资源配置对城市的国有存量资产进行重组，优化资源配置，全面归集和盘活现有土地、基础设施、公用设施等有形资产存量及其附着于城市的无形资产存量，促进城市建设资产的滚动增值。 （3）吸纳各种资金投入城市建设采取灵活政策和措施，进一步鼓励外商、民营企业和闲散的社会资金；以独资、合资或BOT（建设—交还—租赁经营）、BTO（建设——经营——交还）、BOO（建设——经营——享有）等方式吸纳资金，投资经营城建项目。 （4）建设以成本与合理利润相结合的价格形成机制目前城市建设的税费标准及产品服务价格，大多不能反映市场的成本，更不随市场成本的变化而变化。 国际上通行的做法是：不能反映成本的应予补贴，不能及时变化的靠调节基金补平。 而我国的现实情况是：补贴、调节基金往往是杯水车薪，最终形成差距而转嫁形成国有企业亏损及城市建设资产的损耗。 所以在市政公用事业价格体制创新上，要按照成本与合理利润相结合的原则，合理调整和确定城市公用事业的产品基准价，使公用事业由福利服务型转变为经营服务型。 价格管理机制既要适应城市公用事业市场化和产业化的需要，又要考虑群众的经济承受能力。 对推向市场动作的城市公用事业项目，应合理确定回报率；对纯公益性的公用行业，其中，经营成本和回报率要在科学评估的基础上，由政府财政全额拨付；对主要服务于社会的公用行业，当价格低于基准价时，其差额部分由政府财政补贴，确保经营企业获取合理利润；对于服务于生产的营业性市政公用行业，应合理计价，实行企业自行自支、自负盈亏，强化动态管理，监督运营。 城市公用事业的价格和服务质量实行统一管制和监督，价格管理权要适度下放给县（区）政府，简化审批程序。 3．实现城市基础管理社区化，促进经营城市机制进一步完善从直观上看，随着城市规模的扩大，城市政府要实行高效有序的管理，必须通过“以块为主分的管理”来调动和发挥各城区、街道、居委会的作用。 从更深层次上看，“社区化”是城市政府适应市场化改革，形成经营城市机制的基础性环节。 随着市民逐步由单位成员变成社区成员，城市的动力源从政府转移到民间，城市基础管理模式也必须相应的转变，从而促进城市政府从“不该管的日常琐碎事务”中解脱出来，集中精力经营城市，推进城市的全面建设和发展。 济南市的社区组织采取的组织结构是我国20世纪50年代制定的，由区、街、居三级组织构成。 近年来，由于城市发展和社会转型的要求，社区组织体系暴露出许多不足。 单位体制与社会体制并存，条块分割和社区立法的滞后，使社区权限已不适应现代城市管理的需要；区政府向事处转移管理任务，但权限没有随之转移，导致社区职责大权力小等。 这些问题导致了“理论社区”与“实际社区”相脱节，直接影响了社区作用的发挥，也直接阻碍了政府从琐事中解脱出来，不能有效地去做经营城市这一大事。 从济南城市建设新规划的功能和济南城市的未来发展，以及社区在城市管理中的作用看，要以街道、居委会管理体制的改革调整为突破口，通过推进城市基础社会结构的重组来实现社区建设管理的整体突破和创新。 一要推进街道规模调整和体制改革，加快建立和完善“二级政府（市、区）、三级管理（市、区、街）、四级落实（市、区、街、居）”的管理模式。 二要给事处充分的综合管理、协调权力。 三要按政企、政事、政社分开的原则，将政府和事处承担的社会服务性、经营性的事项，分别划归社会中间组织（专业服务机构、资产经营机构）来管理，使社区服务、经营向更广领域、更高层次发展，实现市场化、社会化、产业化。 例如，美国镇一级社区负责的道路维修、绿化、路灯、给排水、选举、人口统计等事务，都是由社区选择的社会中间组织来承担，社区主要承担协调工作。 由此强化政府在街道层面的行政管理职能。 四要按市场经济规则取消与政府无关的指标。 如产值、利税、出口、项目等，保证事处真正做自己的事，到位不越位。 五是建立与市场经济和城市发展相适应的社区建设投入机构，建立市、区两级社区建设专项基金，大力开发社区资源，积极鼓励和吸收社会资金参与社区建设。 如，可将事处原有的资产交由事处通过招标方式选定的资产管理机构运作，利用好这些资源，使资产不断滚动、增值，并使利润用于社区新的建设。 4．处理好与农民的关系处理好与农民关系问题，保证济南城市新规划建设实施和社会稳定，首先要对征用农民土地补偿政策进行改革、创新。 多年来我们国家征用农民土地，多采用极低的补偿价格，与当前市场经济规则极不适应。 据统计，改革开放20多年来，仅征地一项就从农民那里集中了超过2万亿元的资金。 现在我国经济发达的东部省区的农民已普遍对过去那种征地补偿方式不满，社会矛盾不断激化。 因此，要加快推进农村土地征用制度的改革，应探索建立健全济南市城市周边规划区内农村土地使用权的有偿使用和合理流转机制，鼓励离乡进城农民将原有承包的土地使用权有偿转让，既可作为进城定居和创业的启动金，又利于统一规划建设。 如，可以尊重农民权利，允许农民带地折股进城开发，允许农民以土地与房地产商联手经营房地产等。 这样做，更加有利于解决好“三农”问题，推动济南新城市规划建设，实现“城市人口400万，建成城区面积400平方公里”的目标。 其次，要做好被征用土地农民进城后的管理，保证社会稳定，使之成为经营城市的一个重要环节。 目前，济南市和全国其他城市一样，进入城市的农民在适应城市生活方面完全处于一种放任自流状态，没有一个部门在技术培训、就业指导等方面为农民提供帮助。 我们要把这项表面看来是城市政府额外负担的工作，作为城市化发展和经营城市的重要工作，纳入到政府职能落实之中，这既有利于提高城市人口的素质，又对城市的稳定起到积极的重要作用，有利于济南市委、市政府提出的“把济南市建设成为现代化区域中心城市”目标的实现。 5．注重培养和发挥社会中介组织在经营城市中的作用注重培养和发挥社会中介组织在经营城市中的作用，提高城市政府的工作效率，避免和减少城市新规划建设中腐败现象的发生，降低成本，保证质量。 发达的社会中介组织可以完成许多政府管不了也管不好的事情。 在美国，社会中介组织就非常发达，它们承担了大量在我国需要由城市政府来做的事情。 如律师事务所、会计事务所、审计事务所、各种商会和行业协会、各类咨询和服务组织、房地产评估机构等等，门类齐全，服务周到，且政府也有意识地通过资格论证，把权力放到民间，用民间的力量来实现政府的管理作用。 这样做不仅方便了群众，而且大大减少了政府工作人员和财政支出，提高了政府效率。 在我国，城市中介组织多数仍是依附于政府的附属机构，甚至成为政府安排富余人员的出路。 虽然有一部分中介组织已经与政府脱钩，但仍与政府有着千丝万缕的联系，导致在中介组织使用上缺乏有序竞争。 这就要求城市政府，一要在政策上给予扶持，为他们创造适合发展的环境，在使用上搭建公平公正、充分竞争的平台。 二要指导中介组织，尽快实现自主经营，行业自律。 从而推进经营城市机制的完善。

---

---

相关标签： 全国政协、 房地产行业、 个税起征点、 张连起、 房地产企业、 住房、 个人所得税、 高质量、 房地产、 新模式、

上一篇：村民用打火机烧灼胶管引发森林火灾犯失火罪

下一篇：新剧亮相惹争议木村拓哉神坛或将倾覆两女儿